Фонды недвижимости: как это работает и насколько выгодно

Инвестиции в недвижимость — популярный у россиян способ сохранить и приумножить деньги. Их объём ежегодно растёт и к концу 2024 года может достигнуть 1 трлн рублей. 

И хотя квартиры, дома и коммерческие объекты считаются не самыми ликвидными активами — их нельзя моментально превратить в живые деньги, — инвесторы любят их за надёжность: по статистике, цены на недвижимость стабильно растут.  

Но заниматься такими инвестициями самостоятельно — не самая простая задача для человека без опыта на этом рынке, которого интересует лишь пассивный доход.   

Главные трудности: 

1. Высокий порог входа. Чтобы купить ликвидный объект, который будет просто продать или сдать, нужны большие стартовые вложения. На миллион в крупном городе можно купить в лучшем случае комнату, но продать её потом не так просто.
2. Сопутствующие расходы. Самостоятельное ведение сделок отнимает много времени и сил, а также требует дополнительных вложений: нужно будет искать риелтора, готовить документацию, самостоятельно контролировать арендаторов. 
3. Высокие налоги. Продать недвижимость без налога физлицам можно лишь через пять лет после покупки и через три года после наследования или получения в дар. До этого момента физлицу придётся заплатить НДФЛ 13%, а ИП — налог от 6 до 20%, в зависимости от обстоятельств.

Неудивительно, что после появления паевых фондов, специализирующихся на недвижимости, часть инвесторов переключилась с квадратных метров на их паи. Такое решение сокращает времязатраты и сильно снижает порог входа в сделки. В этой статье мы разберёмся, как работают ПИФы недвижимости. 

Как сэкономить на налогах при продаже апартаментов

Подробнее

Что такое ПИФ

Паевой инвестиционный фонд — это фонд, который занимается коллективными инвестициями в какие-либо активы. Для этого он привлекает деньги инвесторов, управляет ими для получения прибыли, а потом эту прибыль распределяет. 

Активы могут быть самыми разнообразными: валюта, акции, облигации, недвижимость, доли в бизнесе и многое другое. Доля инвестора в фонде называется паем.

Фондом руководит управляющая компания (УК). Она решает, в какие активы вкладывать деньги и какой инвестиционной стратегии придерживаться. 

Разновидности ПИФов 

Существуют закрытые, открытые и интервальные ПИФы. Они отличаются политикой привлечения пайщиков, продажи паёв и выплаты вознаграждения. 

Стать пайщиком закрытого ПИФа можно только в ограниченный период, когда собираются заявки и распределяются паи. Докупить или продать их после этого невозможно — вплоть до наступления заранее оговорённой даты. 

То есть УК собирает заявки и деньги с условием, что купленная на них недвижимость будет продана, скажем, только через 5 лет. И все эти пять лет купить пай фонда или продать его и досрочно получить прибыль, за редким исключением, будет нельзя. 

ЗПИФы недвижимости, в свою очередь, делятся на несколько групп: 

1. Строительные. Инвестируют в строительство жилья или коммерческой недвижимости для дальнейшей продажи. 
2. Девелоперские. Вкладываются в реконструкцию и развитие инфраструктуры объекта, на которой затем зарабатывают. Например, это может быть ремонт старой гостиницы. 
3. Рентные. Эти фонды инвестируют в объекты, которые можно сдавать в аренду и получать пассивный доход. 
4. Земельные. Покупают земельные активы для перепродажи или ведения строительства. 
5. Смешанные. Инвестируют сразу в несколько видов недвижимости. 

Основные характеристики ЗПИФов: 

1. Срок инвестирования — от года до десятков лет.
2. Ограниченный доступ к инвестициям. Новые инвесторы не могут присоединиться к закрытому фонду после начала его работы.
3. Структура закрытых фондов часто включает малоликвидные активы — например, здания торговых центров и другие крупные специализированные объекты. Быстро продать их в случае чего не получится. 

Открытые ПИФы — полная противоположность закрытым. 

Вот как это работает: 

1. Свободный доступ к инвестициям. Новые инвесторы могут присоединиться к открытому фонду в любое время — количество паёв не ограничено. 
2. Наличие ликвидных активов, которые можно быстро превратить в деньги.

Встретить открытые ПИФы, которые бы инвестировали в недвижимость, довольно сложно, так как это по определению не самый высоколиквидный актив. 

Интервальные ПИФы. Управляющая компания может открывать торги паями с определённым интервалом — например, раз в квартал. 

Интервальный фонд устроен так: 

1. Минимальный срок инвестирования отсутствует.
2. Частично ограниченный доступ к инвестициям. Новые инвесторы могут присоединиться к фонду только в определённое время — обычно, раз в квартал или полугодие.
3. Доходность интервальных ПИФов может быть и выше, и ниже, чем у открытых фондов, в зависимости от стратегии инвестирования.

Паи закрытых инвестиционных фондов, которые специализируются на недвижимости, не имеют обращения на фондовой бирже. Их можно купить непосредственно у управляющей компании в момент выпуска или же на вторичном рынке Московской биржи, если правила фонда разрешают перепродажу паёв. 

Как устроены ПИФы недвижимости 

Закрытые паевые фонды недвижимости управляются специализированными компаниями. Они вкладывают деньги инвесторов в жилые комплексы, торговые центры, офисные здания, земельные участки. 

Всё это происходит в несколько этапов: 

1. Формирование портфеля. УК анализирует рынок недвижимости, выбирает перспективные объекты и формирует инвестиционный портфель.
2. Мониторинг рынка. УК постоянно отслеживает состояние рынка недвижимости, изменения в законодательстве и экономические факторы, которые могут повлиять на стоимость объектов.
3. Управление портфелем. УК принимает решения о покупке, продаже или аренде объектов недвижимости, а также о проведении ремонта и модернизации зданий.
4. Распределение прибыли. Полученная фондом прибыль распределяется между инвесторами в соответствии с их долями.

Заинтересованность УК в успехе сделок во многом зависит от системы вознаграждения. Как правило, это и фиксированная сумма, и процент от доходов пайщиков. 

Управление недвижимостью имеет свои особенности: её сложно быстро продать, часто требуются дополнительные вложения: например, на ремонт при сдаче жилья в аренду. 

Кто может стать пайщиком 

В большинстве случаев вложиться в ПИФ недвижимости может любой инвестор, у которого достаточно денег для этого. Но некоторые фонды устанавливают дополнительные требования к своим участникам. 

Квалифицированный инвестор — это человек, который обладает достаточными знаниями и опытом для работы с ценными бумагами и понимает все риски такой работы. 

Для этого физлицу нужно иметь: 

• опыт работы в компании, которая является участником рынка ценных бумаг; 
• высшее экономическое образование; 
• деньги и ценные бумаги на сумму от 6 млн рублей на банковских и брокерских счетах; 
• оборот по биржевым сделкам за последние 4 квартала от 6 млн рублей. 

Для получения статуса достаточно соответствовать одному из этих критериев. Такие инвесторы имеют доступ ко всему спектру финансовых инструментов. 

А вот инструментарий, доступный неквалифицированным — читайте, неопытным — инвесторам, сильно ограничен. Они могут работать только с теми активами, риски по которым минимальны. Это акции крупных российских компаний, облигации федерального займа, валюта, ПИФы и ряд производных финансовых инструментов. 

При этом, несмотря на допуск к работе с ПИФами, не все фонды продают паи начинающим инвесторам. По умолчанию им нельзя участвовать в фондах финансовых инструментов, но можно — в фондах недвижимости и рыночных финансовых инструментов. 

Информацию о том, для кого предназначен фонд, всегда можно найти на его сайте.  

«Сегодня фонды недвижимости не слишком популярны у новичков в мире инвестиций, даже у тех, кто ранее работал с недвижимостью. 

Дело в том, что вложения в реальные объекты и покупка паёв очень отличаются друг от друга. Работа с фондом — это в первую очередь цифры: доходность, сроки, риски. 

В то же время на рынке недвижимости физлицам обычно предлагают другой подход — более эмоциональный, основанный на том, что объект в любом случае будет дорожать.   

Поэтому ПИФами интересуются в основном инвесторы с опытом, в портфеле у которых есть и другие активы. Также их используют юридические лица, которые таким образом привлекают деньги для строительства объектов».  

Налогообложение паёв

При работе с ЗПИФами недвижимости частные инвесторы платят налог на доходы только с той прибыли, которую получили на руки. 

Это могут быть: 

• доходы от продажи или погашения паёв; 
• промежуточные выплаты.

НДФЛ нужно будет заплатить с разницы между вложениями и прибылью. Во всех этих случаях управляющая компания выступает налоговым агентом инвестора и самостоятельно вычитает из его доходов нужную сумму. 

До распределения между пайщиками прибыль фонда налогами не облагается. 

Как изменится налог на доходы от продажи недвижимости в 2025 году

Подробнее

Плюсы и минусы участия в ПИФе

В отличие от паёв, самостоятельная прямая покупка недвижимости предполагает владение объектом и получение дохода от его аренды или перепродажи. 

Преимущества прямой покупки:

1. Полный контроль над инвестициями.
2. Возможность выбора конкретного объекта недвижимости.
3. Получение всего дохода от аренды или перепродажи.

Недостатки прямой покупки:

1. Высокий уровень вложений.
2. Необходимость управления недвижимостью.
3. Риск потери денег в случае проблем с объектом.

Инвестиционный фонд распределяет средства по нескольким объектам недвижимости, управляемым специалистами, и предлагает инвесторам купить доли в них. 

Преимущества такого решения:

1. Низкий порог вложений.
2. Профессиональное управление фондом.
3. Диверсификация инвестиций.

Недостатки инвестиционного фонда:

1. Меньшая доходность по сравнению с прямой покупкой, так как есть другие пайщики, а УК берёт комиссию за свои услуги. 
2. Отсутствие полного контроля над инвестициями. Пайщики могут принимать решения на собраниях, но для реального влияния нужно владеть крупной долей в фонде, чем вряд ли смогут похвастаться начинающие инвесторы.  
3. Большой горизонт инвестирования. ЗПИФы, как правило, создаются на срок от 5 до 10 лет, но бывает и больше. 
4. Риск потери вложенных денег. Управляющая компания может обмануть инвесторов или обанкротиться, а объект — выбыть из строя в результате ЧП. Конечно, этот рынок сильно зарегулирован законом, но если сделки УК вдруг окажутся невыгодными, и паи упадут в цене, никто не обязан компенсировать это пайщикам. 

Таким образом, пай — хорошее решение для тех, кто готов вложиться в недвижимость на долгий период, а также передать ответственность сторонним специалистам, а не проводить сделки самостоятельно. Но это в том числе увеличивает возможные риски. 

Резюмируем

1. ЗПИФ недвижимости — закрытый паевой инвестиционный фонд, который покупает для инвесторов реальные объекты.
2. Формирование ЗПИФа происходит под контролем управляющей компании, которая определяет стратегию и собирает средства.
3. За счет того что пайщиков много, порог входа в фонд достаточно невысок. 
4. Чтобы купить пай, нужно найти подходящий фонд или УК, которая занимается такими фондами. 
5. Часть ЗПИФов недвижимости работает только с квалифицированными инвесторами, но фондов «для всех» тоже достаточно. 
6. Налогами облагается только тот доход, который инвесторы получают на руки. 
7. Покупка пая в ЗПИФе — долгосрочная инвестиция. Прибыль можно будет зафиксировать только через 5–10 лет. 

За помощь в подготовке материала редакция благодарит эксперта по инвестициям Евгения Ткачёва. 

Подберите коммерческую недвижимость на Циан

Объекты проверены профессиональными модераторами

Найти