Рыночные ипотечные ставки на вторичку вплотную приблизились к 30% — этот вариант приобретения жилья стал невыгоден для большинства покупателей: переплата по кредиту несоразмерно велика. Остаются льготные госпрограммы, ставки по которым в разы ниже.
Многие считают, что они позволяют купить жильё только в новостройках. Это не совсем так: рассказываем о федеральных и региональных программах, а также о субсидиях, которые помогут купить квартиру или дом на вторичном рынке.
Федеральные льготные программы, которые распространяются и на вторичное жильё
В федеральных льготных программах лидирующие позицию занимают новостройки, особенно это касается самой массовой из действующих программ — семейной ипотеки. Но программы развития территорий и военная ипотека позволяют приобрести готовое жильё и на вторичном рынке.
Сельская ипотека
Программа «Сельская ипотека» даёт возможность заёмщику купить готовый частный дом, пригодный для постоянного проживания. Если продавец физлицо, дом должен быть не старше 5 лет, а если продаёт юрлицо или ИП — не старше 3 лет. Банки также могут предъявлять дополнительные требования к объекту.
ИЖС должно находиться в сельских поселениях и агломерациях — их список утверждается на местном уровне в каждом субъекте РФ. Программа не действует в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.
Никаких ограничений по семейному положению или месту работу заёмщика программа не предусматривает. Главное, чтобы он был гражданином РФ в возрасте 21–65 лет.
Условия кредитования:
- Ставка: от 0,1% на приграничных территориях до 3% — на остальных.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать материнский капитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей для всех регионов. Супруги могут взять два отдельных кредита на один объект, увеличив таким образом сумму до 12 млн рублей, но тогда соответственно вырастет первоначальный взнос.
- Срок кредитования: ипотеку можно выплачивать в течение 25 лет.
- Срок действия программы не ограничен.
- Рефинансировать по программе старый кредит нельзя.
- Заёмщик должен оформить постоянную регистрацию в жилье, приобретённом по сельской ипотеке, не позднее чем через 180 дней после регистрации права собственности, иначе банк может поднять ставку.
Средства из бюджета на сельскую ипотеку поступают в банки траншами и быстро заканчиваются из-за высокой популярности программы. Иногда следующих поступлений приходится ждать три и более месяца. Банки принимают заявки и ставят клиентов в лист ожидания.
Дальневосточная ипотека
Используя дальневосточную ипотеку, можно купить вторичное жильё — квартиру или дом:
- на сельских территориях Дальневосточного федерального округа;
- на территории Магаданской области и Чукотского автономного округа;
- в моногородах на территории Дальневосточного федерального округа.
Вынужденные переселенцы РФ из ЛНР, ДНР и Украины могут купить жильё на вторичном рынке на всей территории Дальнего Востока.
Получить дальневосточную ипотеку могут:
1. Супруги в официальном браке не старше 36 лет.
2. Не состоящий в браке родитель не старше 36 лет, имеющий как минимум одного ребёнка не старше 19 лет (в том числе усыновлённого).
3. Участники программы «Дальневосточный гектар».
4. Участники программы «Повышение мобильности трудовых ресурсов» в субъектах из состава Дальневосточного федерального округа.
5. Медработники и учителя, работающие в государственных/муниципальных образовательных или медицинских организациях на территории Дальневосточного федерального округа.
6. Работники предприятий оборонно-промышленного комплекса на территории Дальнего Востока.
7. Участники СВО и члены семей военнослужащих, погибших во время спецоперации.
8. Переселенцы (граждане России) с территории Украины, из ЛНР и ДНР, проживающие в Дальневосточном федеральном округе.
К заёмщикам, попадающим под действие п. 3–8, требования относительно возраста и семейного положения не применяются.
Условия кредитования:
- Ставка: до 2%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита для вторичного жилья: до 9 млн рублей при покупке в моногороде и до 6 млн рублей в остальных случаях.
- Срок кредитования — до 20 лет.
- Срок действия программы — до конца 2030 года.
- Рефинансировать по программе старый кредит нельзя.
- Заёмщик должен зарегистрироваться в купленном жилье не позднее чем через 270 дней и передать подтверждающие документы в банк. Регистрация должна действовать не менее 5 лет.
Арктическая ипотека
В 2023 году дальневосточную ипотеку расширили на территорию Арктической зоны России (АЗРФ) с некоторыми изменениями в условиях.
Используя арктическую ипотеку, можно купить вторичное жильё — квартиру или дом — на территориях сельских поселений и моногородов АЗФР. К последним, в частности, относятся Норильск, Заполярный, Мирный.
Вынужденные переселенцы из ЛНР, ДНР и Украины могут купить готовое жильё на всей территории АЗРФ.
Получить арктическую ипотеку могут:
1. Супруги в официальном браке не старше 36 лет.
2. Не состоящий в браке родитель не старше 36 лет, имеющий как минимум одного ребёнка (в том числе усыновлённого) в возрасте до 19 лет.
3. Медработники и учителя, работающие в государственных/муниципальных образовательных или медицинских организациях на территории АЗРФ.
4. Участники программы «Арктический гектар».
5. Участники программы «Повышение мобильности трудовых ресурсов» в субъектах, входящих в состав АЗРФ.
6. Работники приоритетных отраслей, заключившие с предприятием постоянный трудовой договор. В каждом регионе свой перечень таких профессий: к примеру, в Архангельской области это судостроение, машиностроение, туризм и другие.
7. Работники предприятий оборонно-промышленного комплекса на территории Арктики.
8. Участники СВО и члены семей военнослужащих, погибших на спецоперации.
9. Переселенцы с территории Украины, из ЛНР и ДНР.
К заёмщикам, попадающим под действие п. 3–9, требования относительно возраста и семейного положения не применяются.
Условия кредитования:
- Ставка: до 2%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита для вторичного жилья: до 9 млн рублей при покупке в моногороде и до 6 млн рублей в остальных случаях.
Цена квадратного метра объекта не должна превышать среднерыночный показатель в регионе, который установлен Минстроем на дату оформления кредита. Переоценку ведомство проводит раз в полгода.
- Срок кредитования — до 20 лет.
- Срок действия программы — до конца 2030 года.
- Рефинансировать по программе старый кредит нельзя.
- Заёмщик должен зарегистрироваться в купленном жилье не позднее чем через 270 дней и передать подтверждающие документы в банк. Регистрация должна действовать не менее 5 лет.
С декабря 2023 года воспользоваться любой льготной ипотекой можно только один раз в жизни. К примеру, если вы взяли дальневосточную ипотеку, то получить сельскую ипотеку уже не сможете. Причем неважно, были вы заёмщиком или созаёмщиком по кредиту. Исключение допускает только семейная ипотека.
Новое правило распространяется только на кредиты, полученные после вступления в силу постановления правительства РФ от 15.12.2023 № 2166. Ранее оформленная ипотека не учитывается.
Военная ипотека
При помощи военной ипотеки можно купить любое жильё на вторичном рынке: квартиру, комнату, дом с земельным участком, таунхаус. Объект может располагаться в любом регионе России. Место службы заёмщика значения не имеет.
Военной ипотекой могут воспользоваться только служащие по контракту — военные и приравненные к ним — граждане РФ, включённые в реестр участников.
Программа работает так: военнослужащий выбирает жильё, оформляет на него ипотеку, а государство эту ипотеку выплачивает.
Погашение кредита происходит ежемесячно равными платежами в размере 1/12 утверждённого годового взноса — в частности, в 2024 году он составил 365 347 рублей на одного участника, 30 446 рублей в месяц.
В стоимости жилья военные не ограничены, но, если они обращаются в банк за ипотечным займом, максимальный срок кредита определяется исходя из предельного возраста прохождения службы: в большинстве случаев это 50 лет. В зависимости от этого рассчитывают и максимальную сумму кредита. Супруги-военнослужащие могут взять ипотеку совместно, это позволит увеличить лимит кредита.
Процентная ставка по военной ипотеке зависит от банка, сейчас средняя ставка по программе составляет 24,6%, а величина первоначального взноса — 10–30%.
Военнослужащие при покупке жилья могут использовать господдержку — к примеру, федеральный и областной маткапитал, а также вложить собственные средства.
Военную ипотеку можно сочетать с семейной ипотекой, если в семье есть дети подходящего возраста.
Региональные ипотечные программы и субсидии
Региональные программы позволяют некоторым категориям граждан получить субсидированную ставку по ипотечному кредиту или компенсацию части стоимости жилья — от 30 до 100%.
В каждом регионе действуют программы со своими требованиями. Чаще всего они распространяются на многодетные семьи, людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, представителей определённых профессий: учителей, врачей, молодых учёных, работников значимых для региона отраслей, бюджетной сферы и других.
Кроме принадлежности к определённой категории участники часто должны соответствовать и другим требованиям — скажем, прожить в регионе установленное количество лет, заключить трудовой договор с предприятием на оговорённый срок, нуждаться в улучшении жилищных условий и т. п.
Полный перечень доступных в регионе льготных программ для приобретения жилья можно посмотреть на сайте оператора госпрограмм «Дом.РФ», выбрав субъект РФ и тип программы «Региональные».
Допустим, в Московской области работает программа «Жилище», она позволяет врачам, учителям и научным сотрудникам получить льготную ставку на ипотеку и соцвыплату на уплату первоначального взноса. В Архангельской области социальную ипотеку дают работникам бюджетной сферы, преподавателям и ветеранам боевых действий. А в Ростовской области действует программа, адресованная многодетным семьям, молодым учёным, муниципальным служащим и другим.
Есть программы, которые имеют статус федеральных, но конкретные условия: предельную стоимость жилья, порядок получения кредита, количество квадратных метров и т. п. — устанавливают на местном уровне.
К таким программам относится программа «Молодая семья». Она предназначена для семей, в которых супруги или одинокий родитель несовершеннолетнего ребёнка не достигли 36 лет и которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Субсидия выдаётся в виде суммы 30–35% расчётной стоимости жилья.
Для жителей и работников сельских территорий действует сельская субсидия. Ей можно компенсировать до 70% стоимости жилья.
Но деньги нельзя потратить на покупку недвижимости у близких родственников, а также на приобретение объекта, в котором человек и так зарегистрирован.
Жильё должно располагаться на сельских территориях в границах муниципалитета, где сотрудники или ИП, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, работают в сфере агропромышленного комплекса, в ветеринарии для сельскохозяйственных животных, в социальной сфере и т. д.
Субсидии для семей с детьми
Условия всех упомянутых льготных госпрограмм позволяют использовать федеральный материнский капитал (МСК) и на погашение имеющейся ипотеки, и на первоначальный взнос при получении нового кредита. Субсидия положена семьям уже при рождении первого ребёнка. Так, в 2024 году семья может получить до 833 тыс. рублей и направить эти средства на выплату ипотеки. В 2025 году МСК проиндексируют до 894 тыс. рублей.
Кроме общероссийского МСК в большинстве регионов семьям с детьми положен региональный маткапитал, которым в том числе можно закрыть ипотеку. Так, в Республике Мордовия при рождении третьего ребёнка или последующих детей семья получит 130 тыс. рублей, а в Свердловской области — 168 тыс. рублей.
как его получить
и на что можно тратить
Многодетные семьи могут получить от государства 450 тыс. рублей на погашение ипотеки. Дадут её заёмщикам, у которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года родился третий или последующий ребёнок, а кредитный договор заключён до 1 июля 2031 года. Субсидию можно направить на погашение основного долга по жилищному кредиту.
Резюмируем
На рынке вторичного жилья действуют меры господдержки — это как федеральные льготные ипотечные программы: сельская, военная, дальневосточная, арктическая ипотека, так и региональные программы.
Эти программы носят адресный характер и направлены на поддержку определённых категорий граждан или на развитие территорий.
Кроме того, семьи с детьми могут для закрытия ипотеки воспользоваться субсидиями: федеральным и региональным материнским капиталом, а также целевой выплатой на погашение жилищного займа.
со скидкой 4%
на ипотеку
